17 February 2025

Ey conferma il picco di transazioni alberghiere in Italia: volumi a quota 2,1 mld nel 2024

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Marco Zalamena

Le analisi Ey confermano sostanzialmente i numeri Cbre: nel 2024 il mercato real estate alberghiero in Italia ha registrato investimenti per 2,1 miliardi di euro, segnando un incremento del 30% rispetto all’anno precedente. Si tratta del secondo risultato più alto mai raggiunto dal comparto, superato solo dal picco del 2019, caratterizzato però dall’operazione straordinaria che aveva portato all’acquisizione del brand Belmond da parte del gruppo Lvhm, coinvolgendo numerose strutture della Penisola. I volumi del 2024 si collocano quindi ben al di sopra della media dell’ultimo decennio pari a 1,65 miliardi di euro.

“I principali esiti emersi dal nostro report evidenziano come, nonostante le sfide economiche mondiali, il settore alberghiero italiano continui a dimostrare una notevole resilienza e attrattività per gli investitori – spiega l’head o hospitality Ey Italia, Marco Zalamena -. In particolare, la crescita nel volume degli investimenti e il forte interesse per le destinazioni di lusso e i resort confermano la solidità dei fondamentali del comparto. Il mercato ha infatti visto un’accelerazione delle transazioni nell’ultimo trimestre dell’anno. Guardando al 2025, le prospettive sono complessivamente positive, con un’ulteriore eventuale crescita attesa grazie anche alla graduale riduzione dei tassi di interesse e all’aumento della domanda per destinazioni di lusso e progetti di sviluppo. Si prevede, inoltre, un incremento delle transazioni, in particolare nelle destinazioni urbane e nei settori del lusso e degli extended-stay”.

Le principali destinazioni per gli investimenti alberghieri nel 2024 sono state Roma, Venezia e Milano. La Città Eterna ha confermato la propria posizione di leadership con un volume di investimenti pari a 465 milioni di euro (22% del totale), seguita da Venezia con 353 milioni (17%) e Milano con 173 milioni (8%). Le mete resort hanno rappresentato il 39% del volume totale degli investimenti, con un incremento dell’11% rispetto al 2023. Il lago di Como guida la classifica con il 30% del totale, spinto dalla vendita di hotel esistenti e dai progetti di conversione per sviluppare proprietà ultra-lusso. Altre destinazioni resort in evidenza sono la Sicilia (15%) e Forte dei Marmi (11%).

Nell’anno appena terminato, il 53% delle transazioni alberghiere in Italia ha coinvolto investitori internazionali, che provengono principalmente da Europa (27%), Medio Oriente (22%) e Stati Uniti (4%). Il loro profilo ha visto una predominanza di operatori alberghieri (38% del volume totale), seguiti da Hnwi/family offices (23%) e fondi di private equity (20%). Inoltre, il 51% delle transazioni sono state a valore aggiunto (value add, ovvero sviluppi, conversioni e miglioramenti di hotel esistenti), confermando il trend degli ultimi dieci anni. Il 2024 ha visto anche la rinascita degli operatori alberghieri come investitori attivi (39% del volume totale), principalmente guidati da player internazionali.

La suddivisione degli investimenti tra i segmenti alberghieri è rimasta sostanzialmente coerente con l’anno precedente. Il segmento dei 5 stelle ha continuato a dominare, rappresentando il 45% degli investimenti totali e il 19% delle camere transate (circa 2.300), riflettendo le dimensioni maggiori delle operazioni e la presenza di asset trofeo nel mercato del lusso. Il segmento dei 4 stelle ha catturato il 44% dei volumi, con una quota maggiore di camere, rappresentando il 54% delle chiavi totali vendute.

Il vacant possession o valore dell’immobile libero continua a essere l’opzione di investimento preferita in Italia, rappresentando una quota significativa del 73% dei volumi di transazione nel 2024, in aumento rispetto al 58% del 2023, grazie alla maggiore quota di acquisizioni dirette da parte di operatori alberghieri e proprietari-occupanti. La domanda di hotel in leasing è rimasta limitata, rappresentando appena il 12% dei volumi totali, in linea con l’anno precedente, principalmente a causa della poca disponibilità di prodotti core in vendita. Gli sviluppi, inclusi sia progetti greenfield sia conversioni, mantengono la loro quota al 15%, coerente con gli anni precedenti.

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